世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言が得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。今回は、【改正民法債権編】に関して、賃貸借に関する改正の概要について考えてみたいと思います。
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賃貸借に関する改正の概要
主として不動産賃貸借に関する確立した判例法理や考え方を明文化
◆賃貸借とは
賃貸借とは、物の使用・収益を目的として、これに経済的な対価を支払う契約です。
民法上、物は不動産と動産に分かれるので（法86条）、賃貸借には、不動産賃貸借と動産賃貸借の２つがあることになります。たとえば、マンションやアパートを借りたり、レンタカーや映画・音楽のＤＶＤ・ＣＤを借りることをイメージして下さい。
賃貸借に関する法改正の多くは、不動産賃貸借に関する確立した判例法理や考え方を明文化したものとなります。
不動産賃貸借の大半は、建物所有を目的とする借地や借家ですが、その対抗力、存続期間、更新等については、賃借人の保護を目的として定められた民法の特別法である借地借家法が適用されます。また、農地の場合、農地法が適用されます。
賃貸借の成立、賃貸人たる地位の移転、賃貸借の終了、あるいは太陽光発電・風力発電といった再生可能エネルギーの用地を目的とする不動産賃貸借については民法による規律が適用されますが、その多くは任意規定だと考えられているので、特約により変更できます。
そのため、今回の改正により、賃貸借の契約実務が大きく変わることはないものと考えられます。
もっとも、新法の中には新たなルールを定めるものもありますし、特約がない場合の原則を知ることは重要です。また、たとえば、借家の場合に多く行われている親族の連帯保証は個人根保証に関する新法の影響を大きく受けるなど、賃貸借以外の改正が契約実務に与える影響も無視できません。
◆新旧規定の適用関係
賃貸借のような継続的契約は、新法の施行前に締結されているケースも多いことから、新法が適用される賃貸借は何なのか整理することが重要になります。
賃貸借については、賃貸借の存続期間（新法604条２項）と不動産の賃借人による妨害の停止の請求等（新法605条の４）の規定以外、新法の施行日前に締結された賃貸借には適用されません。新法の施行日以降に更新がされた場合も、一部の例外を除いて、当該更新後の賃貸借に新法は適用されないことになります。
◆連帯保証人
マンションやアパートなどを借りる場合、通常は連帯保証人による連帯保証が必要とされています。
近年は、保証会社による連帯保証がみられるようになったものの、未だに多くの場合は、賃借人の親族等の個人が連帯保証人になっています。
新法では、個人根保証契約について契約書で極度額を定めなければならない等の新たな規律が設けられていますが、建物賃貸借の連帯保証も個人根保証に該当するので、実務への影響は少なくありません。