世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言、パスポートが得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。今回は、【改正民法債権編】に関して、賃貸人たる地位の移転等について考えてみたいと思います。
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賃貸人たる地位の移転等
地位の移転等に関して、主に従来のルールを明文化
◆不動産の賃貸人たる地位の移転
不動産賃貸借に対抗要件が備わっている場合、賃借人の承諾がなくても、不動産の新所有者に賃貸人たる地位が移転します（新法605条の２第１項）。
たとえば、アパートやマンションの引渡しを受けている賃借人は、借地借家法31条の対抗要件を備えているので、オーナーが変わっても、当然に新しいオーナーとの間で従来と同じ賃貸借が存続することになります。
もっとも、不動産の売買当事者が賃貸人たる地位を旧所有者に留保し、当該不動産を新所有者が旧所有者に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は移転しません。
なぜ、このようなことをするのか疑問に思われるかもしれませんが、たとえば、賃貸による収益を目的とした商業用不動産を所有する事業者が、投資家に当該不動産の所有権を譲渡しつつ、当該投資家からマスターリース（一括の賃貸借）を受け、そのままサブリース（転貸借）によって不動産の管理を継続するような場合が想定されます。
ただし、この場合であっても、新旧所有者間（その承継人を含みます）との間で賃貸借契約が終了したときは、旧所有者に留保されていた賃貸人たる地位は、新所有者またはその承継人に移転します（同２項後段）。
賃貸人たる地位の移転が生じたことを新所有者が賃借人に対抗するには、所有権移転登記をする必要があります（同３項）。ただし、新所有者が所有権移転登記をしていなくても、賃借人のほうから新所有者を賃貸人と認めて賃料等を支払うことは認められます。
賃貸人たる地位の移転が生じたときは、費用償還債務（法608条）及び敷金返還債務（新法622条の２）を新所有者またはその承継人が承継することになります（新法605条の２第４項）。
特に敷金の承継については、敷金が差し入れられていることについて新所有者の認識の有無は問われません。また、不動産の譲渡にあたって新所有者が旧所有者から敷金相当額の補償を受けていたかも問われません。
これら不動産の賃貸人たる地位の移転に関する規律は、基本的には従来の判例法理を明記したものであり、不動産実務に影響はありません。
もっとも、賃貸人たる地位の留保については、新旧所有者の間で留保の合意があっただけでは、賃貸人たる地位の移転が生じない特段の事情には該当しないとする判例があったため、このような合意をしても賃貸人たる地位の移転が生じてしまうリスクがありました。そのため、実務では、すべての賃借人から、賃貸人の地位の留保の合意について承諾を受けるなどしていました。改正により、こうした不都合の開扉が期待されます。
◆合意による不動産の賃貸人たる地位の移転
借地借家法や農地法により対抗要件を備えることができない場合、実務上、不動産賃貸借の登記をすることは通常ないため、新法605条の２第１項を適用することができません。このような場合であっても、新旧所有者が合意すれば、賃借人の承諾がなくても、賃貸人たる地位を新所有者に移転させることができること等が定められました（新法605条の３）。
たとえば、駐車場の賃貸借などが想定されます。
◆転貸の効果
賃借人が目的物をさらに賃貸することを転貸といいます。従来、転借人が賃貸人に対して直接に義務を負うと定めるのみで、その範囲は解釈に委ねられていました。
新法では、「転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」として、その範囲を明記しました（新法603条１項）。
また、賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除した場合、その当時債務不履行による解除権を有していた場合を除いて、合意解除を転借人に対抗できないことが明記されました（同３項）。たとえば、本当は債務不履行解除ができるものの、円満に解決するために、あえて合意解除をすることも実務ではありますが、賃貸借契約の終了を転借人に対抗できることになります。
これらは従来の判例法理を明確化するものであり、不動産実務に影響するものではないと考えられます。