世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言が得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。
今回は後見制度に関して、「居住用不動産を売却するときの注意点」を考えてみましょう。
【Ｑ】おば（82歳）は、認知症で、現在、介護付き施設で生活しています。施設に入る前は、自分が所有する一軒家に住んでいましたが、今後ここに戻る見込みはありません。年金は月々入っていますが、資産は300万円ほどで、十分な介護のためにできれば不動産を処分したいと思いますが、どうしたらよいでしょうか。
【Ａ】
・最初にすることは
おばさまは、現在、介護付の施設に入所しておられますから、生活面での心配はあまりないのだと思われます。でも、手持ち現金が潤沢とまでは言えないようですので、所有不動産を現金化して十分な介護をしてあげたいという気持ちもわかります。
また、手入れをする者のいない一軒家は荒れがちですし、浮浪者が入り込んだりすることもあるため、消防署や近隣の方は無人の一軒家には神経を尖らせており、何らかの対応が必要になることも多いと思います。おばさま自身は、認知症で、財産の処分をする能力はないと考えられますので、このような場合の財産処分は、成年後見人を選任して判断してもらうことになります。
・居住用不動産の処理
成年後見人が選任されたら、ご本人（被後見人）が所有していた不動産はどのように扱われるでしょうか。おばさまはご自身が所有していた不動産に住んでいたので、その不動産は「居住用不動産」となります。「居住用不動産」は被後見人が居住の用に供していたということから、一般の所有不動産とは異なり、特に慎重な対応が必要とされています。
おばさまの場合は認知症で回復の見込みが少ないですが、例えば統合失調症などで長年自宅に居住し続けたけれども一人暮らしが難しくなったというような人は、自宅に強い愛着を持っている場合などがあります。その場合に、その居住用の不動産を簡単に売却したりすると、ご本人の生活や精神的な安定に大きな影響をもたらすことがあるからです。したがって、成年後見人が居住用不動産を売却するなど、居住用不動産の処分をする場合には、事前に家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立てをし、許可を得る必要があります。
もっとも、ご質問のように、被後見人の介護のために現金が必要であったり、居住用不動産に戻る見込みがないような場合、居住用不動産の売却処分は比較的容易に許可されると思います。このほか、居住用不動産の処分には、第三者への賃貸、使用貸借（無償で誰かに貸すこと）、家屋の取り壊し、抵当権の設定などがあり、これらの行為をする場合にも、家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」が必要となります。