世田谷区砧で子供のいないご夫婦、おひとり様の遺言書作成、相続手続き、戸籍収集支援、任意後見、死後事務委任に詳しい行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。
パスポート申請、車庫証明申請も多く手掛けております。
【終活・遺言・相続相談】相談例13 「借家人がおひとり様」大家さんの悩みについての記事です。
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【相談内容】
相談者（41歳男性）から「父が亡くなり、祖父の代から部屋を貸している長屋を相続したが、借家人の１人（88歳女性）は身寄りがなさそうだし、認知症が始まっている感じもするので、先のことを心配している。今のうちにできることはないか」と相談を受けた。
【検討すべき点】
高齢者に部屋を貸している貸主もサ高住のケースと立場が似ています。ただし、サ高住の場合、入所者の生活を観察・把握しているのに対して、高齢の借家人は孤立しており、貸主も気づかないうちに孤独死されていることもあります。さらに、古くからの借家の場合は契約書がないことも多く、貸主は相続開始後の対応に苦労します。
【１】貸家の相続
① 昭和20年代は戦災で住居を失った方々の多くが長屋（木造１階建て壁共通の建物）の借家人になりました。都市開発により少なくはなってきましたが、今でも長屋は残っており、賃貸人も借家人も代替わりして借家契約が存続している例があります。
② このような借家契約は・「建物賃貸借契約書が見当たらない」・「契約書があり連帯保証人の署名と押印があるが、その保証人はすでに他界している」・「賃貸人と借家人の相続が繰り返されることにより両者の関係が疎遠になっている」・「不動産管理業者に借家の管理を委託せず、賃貸人が自ら集金する形態が多い」・「借家人が高齢化し孤独死の可能性が高くなる」等の問題が予想できます。
【２】借家人の死亡に関する問題
① 相談例の場合で建物賃貸借契約書が見当たらず、かつ、何も対策を講じないまま借家人が死亡した場合には、以下の問題が生じます。
第１ 借家人（被相続人）の相続人が不明で、親戚・縁者にも連絡がつかなければ、相談者は葬儀、火葬、埋葬について対応できません（無縁仏になる可能性が高いでしょう）。
第２ 借家人が死亡しても借家契約は相続人に承継されますし、厳密にいえば借家契約の合意解除には相続人全員の同意が必要ですから、弁護士や司法書士などによる相続人調査（職務上請求）が必要です（借家契約は一代に限るという契約書があれば別です）。
第３ 借家契約を解約できても明渡しや原状回復の問題は残ります。サ高住のような介護施設の貸室ならば部屋も狭く動産も限られますから、貴重品を役所や警察に預かってもらって現状回復ができますが、長年の借家で荷物が多ければ遺品整理業者に原状回復を依頼するため数十万からの費用がかかります。
第４ 借家人に相続人がおらず、又は相続人全員が相続放棄をすれば、相続財産管理人の選任申立てが必要になり、この申立てにも予納金が必要です。
したがって、相談者が貸家を相続した直後なら、この機を逃さず、新たな借家契約を締結し直すべきでしょう。
【３】孤独死
① 「孤独死」とは、一人暮らしの者が誰にも看取られることなく、自宅での突発的な事故や疾病により、助けを呼ぶこともできないまま死亡することを言います。
② 借家人が孤独死された場合は発見が遅れるため、ご遺体は腐敗や腐乱が進み、部屋そのものにダメージが及びます。したがって、家主は腐敗後の痕跡を消し、死臭を消臭するなどのため特殊清掃業者にクリーニング（特殊洗浄）を依頼せざるを得ず、全面改装が必要になることもあります。
③ 孤独死のあった部屋を新たに賃貸する場合、それが心理的瑕疵に当たるほどのものなら、貸主は告知義務を、仲介業者は重要事項として説明する義務を負いますので、次の借り手を探すのは困難です。したがって家主は借家人がどうやって生活しているのか気になって当然ですし、頻繁に借家人の安否を確認しなければなりません。
【４】借家人とのコミュニケーション
① 建物賃貸借契約書と連帯保証人を確認します。次に借家人から四親等内の親族を聞き出し、一度連絡を取って借家人の状態を知らせておくべきでしょう。また、借家人の認知症が進行するようでしたら、成年後見人をつけてもらうようお願いします。
② もちろん88歳の借家人が41歳の家主に親族を教えてくれるとは限りませんが、借家人も、常に孤独死の恐怖を感じておられるはずです。そうであれば、相談者自ら足しげく借家人を訪問し、思い出話などを交えて健康を気遣えば心を開いてくれるかもしれません。
③ 機械警備を行っている警備会社も、一人暮らしの高齢者の異変を察知できる見守りサービスを展開しています。これは、高齢者が体調の異変を感じたときに警備会社を呼び出したり、高齢者からの通報がなくとも、人感センサーなどを設置して緊急事態を感知するといったサービスで、月額数千円程度の基本料金がかかりますが、借家人やその家族のみならず、家主にとっても利用価値があるサービスです。