【改正民法債権編】使用貸借契約

世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言、パスポートが得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。
今回は、【改正民法債権編】に関して、使用貸借契約について考えてみたいと思います。

【終了】持続化給付金・家賃支援給付金、申請サポート業務は受付を終了しました。

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使用貸借契約

物の貸し借りについての合意のみで成立する契約に変更

 

◆諾成契約への改正
使用貸借契約は、無償での物の貸し借りについて規定した契約類型です。
旧法では実際に物の受け渡しがあることが契約の成立要件でしたが、新法では物の受け渡しは成立要件ではなくなり、貸し借りについての合意だけで成立する諾成契約となりました(新法593条)。

この改正は、次のような理由によります。
①使用貸借の目的物が借主にとって重要な意味を持つ場合があること(たとえば、赴任中無料で居住場所を借りられるという話だったが、実際には提供されなかった場合など)
②消費貸借契約において諾成的消費貸借契約の成立が認められたこと(新法587条の2)との均衡

 

◆契約の終了
使用貸借の期間を定めた場合は、その期間が満了することで契約が終了します(新法597条1項)。
使用貸借の期間を定めなかった場合で、使用収益の目的を定めたときは、この目的に従って使用収益を終えた場合に契約が終了します(同2項)。
借主が死亡した場合も、契約が当然に終了します(同3項)。

 

◆契約の解除
使用貸借の期間を定めなかった場合でも、使用収益の目的を定めたときは、使用収益するのに足りる期間を経過すれば、借主は契約を解除することができます(新法598条1項)。

使用貸借の期間も、使用収益の目的も定めなかったときは、貸主は、いつでも契約を解除することができます(同2項)。
これに対して、借主は、いつでも契約を解除できます(同3項)。

 

◆損害賠償請求の行使可能期間
契約の本旨に反する使用収益によって生じた損害賠償請求と、借主が支出した費用の償還は貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければなりません(新法600条1項、旧法600条)。

このうち、損害賠償請求権について、消滅時効に関する一般規定の適用を受けてしまうと、権利を行使できる時から10年間行使しない場合、消滅時効が完成してしまいます(新法166条1項2号)。

貸主は、通常、自らの手もとに目的物が返ってきてからでないと損害に気付くことができません。
そこで、損害賠償請求権について、貸主が返還を受けた時から1年間が経過するまでの間は時効が完成しないとして、貸主に猶予期間を与えました(新法600条2項)。

【改正民法債権編】消費貸借契約

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今回は、【改正民法債権編】に関して、消費貸借契約について考えてみたいと思います。

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消費貸借契約

合意だけで契約が成立する諾成的消費貸借を明文化

 

◆諾成的消費貸借を明文化
借主が借りた物をいったん使い切って、貸主に同種類のものを返す契約が消費貸借契約です。典型例として、お金の貸し借り(金銭消費貸借)があります。

消費貸借契約は、目的物の受け渡しがあって初めて契約が成立します(法587条)。しかし、旧法下でも、貸し借りについての合意だけで成立する諾成的消費貸借は有効と解釈され、法律の規定でも、特定融資枠契約に関する法律2条に規定する融資枠契約の法的性質について、諾成的消費貸借であると説明されてきました。

そこで、新法では、書面でする消費貸借契約については、契約の成立要件として目的物の交付を不要とし、諾成的消費貸借を明文化しました(新法587条の2)。

 

◆書面でする消費貸借
書面でする消費貸借は、物の受け渡しを要件としていません。そこで、受け渡し前に消費貸借をやめようと思った場合の規定が整備され、借主についてのみ、受け渡し前に解除権が認められることとなりました(新法587条の2第2項前段)。

解除に伴い貸主が損害を受けたときは、貸主は借主に対して損害賠償請求ができることも規定されました(同2項後段)。
電磁的記録によってされたときも、書面によってされたものとみなす規定が置かれたので、広く諾成的消費貸借が認められることとなりました(同4項)。

 

◆利息に関する規定の整備
旧法下では、民法上、消費貸借に利息に関する規定はなく、無利息が原則と解釈される一方、取引実態としては、金銭融資をはじめとして消費貸借の大部分が利息付きでした。
そこで、新法では利息に関する規定を設けて、無利息を原則としつつ、利息の発生原因として当事者の合意による特約が必要であることが明文化されました(新法589条1項)。

 

◆返還時期
消費貸借の目的物について、返還時期の定めがなかったときは、貸主は相当の期間を定めて返還の催告をすることができます(法591条1項)。

借主は、いつでも返還することができるとされてきましたが(旧法591条2項)、新法では「返還の時期の定めの有無にかかわらず」いつでも返還できると明示的に規定されました(新法591条2項)。

また、返還時期を定めた場合に、貸主は、借主が定めた時期の前に返還したことによって損害を受けたときは、借主に損害賠償請求ができることも規定されました(新法591条3項)。

 

◆準消費貸借の原因
準消費貸借とは、たとえば、代金支払債務を借入れに切り替えることなどを指します。
旧法588条では、当初から借主の側が負っている義務について、「消費貸借によらないで」と消費貸借を明文では除外していました。しかし、解釈上、当初の義務が消費貸借であっても、準消費貸借の目的とすることが許されてきました。
そこで、解釈で認められていた消費貸借上の債務をもとの債務とする準消費貸借を、明文で認めることとしました(新法588条)。

【改正民法債権編】贈与契約

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今回は、【改正民法債権編】に関して、贈与契約について考えてみたいと思います。

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贈与契約

他人物贈与の有効性を明文化、贈与者の引渡義務等を規定

 

◆贈与の対象になる財産
贈与の対象になる財産について、旧法では「自己の財産」と規定され、贈与者の財産に限るという規定になっていました。

しかし、旧法下においても、贈与契約の時点で自分の物ではなく第三者の物であったとしても、当事者が合意すれば贈与契約が成立すると解釈されてきました。これを「他人物贈与」(他人の財産を目的とする贈与契約)といいます。

そこで、新法では、贈与の対象となる財産の解釈を明文化して、他人物贈与も有効であることを明らかにするため、贈与の対象について「ある財産」と規定しました。
なお、贈与に関する次の規定については、従来の規定がそのまま維持されています。
・定期の給付を目的とする定期贈与が贈与者または受贈者の死亡によって効力を失うという条項(法552条)
・負担付贈与(たとえば、借入れがまだ残っているローン付きで、不動産を贈与する場合)について原則として双務契約の規定が準用されるという条項(法553条)
・贈与者の死亡によって効力を生ずる死因贈与は性質に反しない限り遺贈の規定が準用されるという条項(法554条)

 

◆書面によらない贈与の解除
書面によらない贈与は、贈与について履行の終わった部分を除いて、各当事者が解除することができます(新法550条)。

新法では「解除」となっている規定が、旧法では「撤回」となっていました。撤回とは、民法上、通常は意思表示の効力を消滅させる意味で用いられてきました。
本規定については、旧法時代から他の契約類型では解除と規定されるべき法的効果と解釈されていたため、改正に際して「解除」と規定し直したものです。これは旧法550条と同趣旨の規定であり、改正によって法的効果に変更があるものではありません。

 

◆贈与者の引渡義務等
新法551条1項は、贈与者の引渡義務等について、「贈与者は、贈与の目的である物又は権利を、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡し、又は移転することを約したものと推定する。」と規定しました。

新法では、特定物(「この絵画」といったように特定された物)は贈与契約時の状態、種類物(「ボールペン10本」のように特定のない物)は特定した時の状態の品質で引き渡すこととされています。推定規定(みなし規定とは異なり反証が認められる規定)なので、反証がない限り、それぞれの段階の品質で引き渡します。これと異なる合意があったと主張する側がその合意を証明できて初めて、合意をベースにした主張ができます。

なお、負担付贈与について、売買における担保責任の規定を準用する規定(法552条1項)は、旧法と同じ内容で維持されています。

【改正民法債権編】賃貸借契約の終了等

世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言、パスポートが得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。今回は、【改正民法債権編】に関して、賃貸借契約の終了等について考えてみたいと思います。

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賃貸借契約の終了等

賃貸借の終了等につき、主として従来の考え方を明文化

 

◆賃借物の一部消滅等による賃料の減額等
賃借物の一部滅失等について、従来は賃借人に過失がない場合、賃借人からの賃料減額請求を待って初めて減額されましたが、新法では、賃借人に帰責事由がない限り、当然に減額されることになりました(新法611条1項)。

また、従来は一部滅失の場合、賃借人に過失がない場合のみ解除を認めていましたが、新法では、一部使用・収益ができない場合で、かつ、賃借人に帰責事由があっても解除を認めました(同2項)。

問題は、一部滅失の場合だけでなく、「その他の事由」により、一部の使用・収益ができなくなった場合にも減額や解除が認められている点です。
たとえば、災害により一時的に使用ができなくなった場合、賃料の減額や解除が認められるか今後争いが出てくる可能性があります。

減額は、「使用・収益をすることができなくなった部分の割合」に応じて認められます。たとえば、2LDKのマンションのキッチンだけが雨漏りで使えなくなった場合、家族で生活していて自炊する賃借人であれば使用に著しい影響が生じるでしょうし、1人暮らしで自炊をまったくしない賃借人であればほとんど生活に影響がないかもしれません。こういった賃借人の個別事情も加味して割合を算定するのか、それとも面積の割合で算定するのかなどを、契約書であらかじめ定めておくことが必要になると考えられます。

 

◆賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了
賃借物の全部滅失等について、従来は明文の定めはありませんでしたが、新法は、賃借物の全部滅失等の場合、賃貸借契約は当然に終了するとする判例法理を明記しています(新法612条の2)。当然に終了するため、賃借人は解除の意思表示をする必要はないことになります。

 

◆賃借人の原状回復義務
新法では、「通常の使用・収益によって生じた賃借物の損耗ならびに賃借物の経年変化(いわゆる通常損耗)」については、賃貸人が負担するものとし、それ以外の「賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷」でかつ、賃借人に帰責事由が認められるものに限り、賃借人が原状回復義務を負うことを明記しました(新法621条)。

賃貸住宅については原状回復等の範囲に関してトラブルが多く、国土交通省は、平成5年に「賃貸住宅標準契約書」を、平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定し、その後も判例などを踏まえて改定してきました。新法は、これらガイドラインや判例法理を明確化したものであり、不動産実務への影響はそれほどないと考えられます。

 

◆敷金
従来、敷金については不動産賃貸借の実務上、当然のように授受がされていましたが、その定義や法律関係を定める規定はありませんでした。
新法では、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」ことが明記されました(新法622条の2第1項)。

また、賃借人に敷金返還請求権が発生するのは、①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき(同項1号)と、②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき(同項2号)であることを明記しました。さらに、目的物の明渡し時までに発生した未払いの賃料や原状回復費などの敷金への充当は賃貸人の権利であり、賃借人が賃貸人に求めることはできないことが明記されました(同条2項)。

敷金か否かはその実質で判断されるので、保証金等の名目で金銭の授受があっても敷金と認定される可能性があります。たとえば、賃貸物件を購入した新所有者が賃貸人たる地位の移転を受けた場合、敷金返還債務も承継することになりますが、旧賃貸人が賃借人から受領していた金銭が保証金等の名目であったことから、敷金返還債務を承継しないと考えていたとしても、これを承継するリスクが生じることになります。
そのため、保証金等を敷金と区別するため、その内容をきちんと定めておく必要があります。

【改正民法債権編】賃貸人たる地位の移転等

世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言、パスポートが得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。今回は、【改正民法債権編】に関して、賃貸人たる地位の移転等について考えてみたいと思います。

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賃貸人たる地位の移転等

地位の移転等に関して、主に従来のルールを明文化

 

◆不動産の賃貸人たる地位の移転
不動産賃貸借に対抗要件が備わっている場合、賃借人の承諾がなくても、不動産の新所有者に賃貸人たる地位が移転します(新法605条の2第1項)。

たとえば、アパートやマンションの引渡しを受けている賃借人は、借地借家法31条の対抗要件を備えているので、オーナーが変わっても、当然に新しいオーナーとの間で従来と同じ賃貸借が存続することになります。
もっとも、不動産の売買当事者が賃貸人たる地位を旧所有者に留保し、当該不動産を新所有者が旧所有者に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は移転しません。

なぜ、このようなことをするのか疑問に思われるかもしれませんが、たとえば、賃貸による収益を目的とした商業用不動産を所有する事業者が、投資家に当該不動産の所有権を譲渡しつつ、当該投資家からマスターリース(一括の賃貸借)を受け、そのままサブリース(転貸借)によって不動産の管理を継続するような場合が想定されます。

ただし、この場合であっても、新旧所有者間(その承継人を含みます)との間で賃貸借契約が終了したときは、旧所有者に留保されていた賃貸人たる地位は、新所有者またはその承継人に移転します(同2項後段)。

賃貸人たる地位の移転が生じたことを新所有者が賃借人に対抗するには、所有権移転登記をする必要があります(同3項)。ただし、新所有者が所有権移転登記をしていなくても、賃借人のほうから新所有者を賃貸人と認めて賃料等を支払うことは認められます。

賃貸人たる地位の移転が生じたときは、費用償還債務(法608条)及び敷金返還債務(新法622条の2)を新所有者またはその承継人が承継することになります(新法605条の2第4項)。
特に敷金の承継については、敷金が差し入れられていることについて新所有者の認識の有無は問われません。また、不動産の譲渡にあたって新所有者が旧所有者から敷金相当額の補償を受けていたかも問われません。

これら不動産の賃貸人たる地位の移転に関する規律は、基本的には従来の判例法理を明記したものであり、不動産実務に影響はありません。
もっとも、賃貸人たる地位の留保については、新旧所有者の間で留保の合意があっただけでは、賃貸人たる地位の移転が生じない特段の事情には該当しないとする判例があったため、このような合意をしても賃貸人たる地位の移転が生じてしまうリスクがありました。そのため、実務では、すべての賃借人から、賃貸人の地位の留保の合意について承諾を受けるなどしていました。改正により、こうした不都合の開扉が期待されます。

 

◆合意による不動産の賃貸人たる地位の移転

借地借家法や農地法により対抗要件を備えることができない場合、実務上、不動産賃貸借の登記をすることは通常ないため、新法605条の2第1項を適用することができません。このような場合であっても、新旧所有者が合意すれば、賃借人の承諾がなくても、賃貸人たる地位を新所有者に移転させることができること等が定められました(新法605条の3)。
たとえば、駐車場の賃貸借などが想定されます。

 

◆転貸の効果
賃借人が目的物をさらに賃貸することを転貸といいます。従来、転借人が賃貸人に対して直接に義務を負うと定めるのみで、その範囲は解釈に委ねられていました。
新法では、「転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」として、その範囲を明記しました(新法603条1項)。

また、賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除した場合、その当時債務不履行による解除権を有していた場合を除いて、合意解除を転借人に対抗できないことが明記されました(同3項)。たとえば、本当は債務不履行解除ができるものの、円満に解決するために、あえて合意解除をすることも実務ではありますが、賃貸借契約の終了を転借人に対抗できることになります。
これらは従来の判例法理を明確化するものであり、不動産実務に影響するものではないと考えられます。

【改正民法債権編】賃貸借の成立等

世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言が得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。今回は、【改正民法債権編】に関して、賃貸借の成立等について考えてみたいと思います。

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賃貸借の成立等

賃貸借の成立、存続期間、修繕等に関する規定を整備

 

◆賃貸借の成立
賃貸借の成立にあたって、「引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還すること」の合意も必要であることが新たに明記されました(新法601条)。

不動産賃貸借の場合、たとえばオフィスの賃貸借契約では、鍵の返還後に、数週間にわたって原状回復工事がされるケースがあります。
このような場合、賃貸人としては、原状回復工事が終わるまで他のテナントに貸せないため、鍵の返還と現状回復工事の終了のいずれをもって返還したといえるのかを契約書に記載しないと、賃料が発生する期間をめぐって争いが生じかねず、注意が必要です。

動産賃貸借の場合、たとえば動産リースにおいては、目的物の返還がされない場合が少なくありません。動産リースは、そもそも金融的な側面も強いことから、賃貸借と位置づけるかについて争いがありますが、賃貸借の規定が適用されると考えた場合、返還することの合意をしなくてはいけないとする新法との整合性については疑義が生じるところです。

 

◆賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は、これまで上限が20年に制限されていましたが、50年に延長されました(新法604条)。

不動産賃貸借の場合、建物所有を目的とする借地や借家であれば、借地借家法により上限なく長期の賃貸借を締結することができますし、農地であれば上限50年とされていましたが、たとえばゴルフ場の敷地を目的とする賃貸借は上限が20年とされてきました。また、近時では、太陽光発電・風力発電といった再生可能エネルギーの用地を不動産賃貸借によって調達するニーズも高まっています。

これらの安定的な経営を図る上で、旧法の20年という上限が支障になっていました。
そこで、賃貸借の存続期間の上限を撤廃することも検討されましたが、例えば借地上の老朽家屋が空家のまま長年放置されて社会問題化していることからもわかる通り、あまりに長期にわたる賃貸借には弊害もあります。

そのため、耕作地などを借りる権利である永小作権の存続期間が上限を50年としていることを参照し、賃貸借の存続期間の上限を50年に延長することになりました。

 

◆賃貸人・賃借人による修繕等
(1)賃貸人による修繕等
賃貸人による修繕等については、賃借人に帰責事由がある場合、賃貸人が修繕義務を負わないことが明記されました(新法606条1項ただし書)。

(2)賃借人による修繕等
賃借人による修繕等については、次のいずれかの場合には、賃借人に修繕権があることが明記されました(新法607条の2)。
①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき(同1号)
②急迫の事情があるとき(同2号)

問題となるのは、上記①で修繕の必要がどのような場合に認められるかです。
たとえば、賃貸人が建物賃貸借の更新拒絶をし、その正当事由として、建物老朽化に伴う建替えの必要性等を主張したとします。この場合、期間満了までの間に賃借人が通知をした上で、必要な修繕工事をすることができるとすると、賃貸人はすぐに建て替えるつもりであるにもかかわらず、老朽化した建物に多額の修繕費用の支出を強いられる可能性もあります。
そのため、契約書で賃借人に修繕権が認められる範囲や時期を具体的に定めておくことが望ましいといえます。
ただし、アパートやマンションなどの居住用建物については、賃貸人に有利な条項を契約書で定めても消費者契約法により無効とされる可能性があるので注意が必要です。

パスポート申請(一般旅券発給申請)

東京都世田谷区をはじめとする

【東京都内のパスポート申請】は

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◎パスポート申請の代行は以下の申請を行なう場合に限り対応致します。
・初めてパスポートを申請される方
・お持ちの有効なパスポートの有効期限が1年以下になった方
・期限切れのパスポートをお持ちの方が新規に申請する場合
・パスポートの氏名・本籍等に変更があった場合
【氏名・戸籍等に変更があった場合】←東京都のホームページのリンクです。

申請代行費用のご案内

申請窓口【新宿】
申請代行報酬:8,800円

申請窓口【有楽町】【池袋】【立川】
申請代行報酬:9,900円

 

申請代行業務以外の手数料

・戸籍抄本(謄本)取得代行:3,300円
指定場所にて直接書類の授受:3,300円(おすすめです)
・即日申請(書類受付が14:00までの場合):4,400円
・申請書記入作成(本人署名記載欄以外):2,200円

別途実費(戸籍等手数料・郵便料金)

 

お申し込み方法

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◎郵送の場合は【レターパックプラス】(赤色のレターパック)
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◎クロネコヤマト利用の場合は午前指定で、
【成城1丁目センター】(センターコード032145)止め
にて発送して下さい。

(センター止め伝票書き方)

(※1)身分証明書(原本)が手続きには必ず必要となりますので、追加報酬が発生してしまいますが、【指定場所での書類の授受】のオプションを付けられることをおすすめします。

【必要書類】←東京都のホームページへのリンクです。

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パスポートの受取方法

【ご注意ください】
パスポートの受取は申請者ご本人のみに限られており、代行できません
(旅券法第8条1項に規定)
受取窓口は、申請窓口と同じ場所のみです(お申し込み時にご希望窓口を伺います)。
手数料は受取窓口近くの「収入印紙・東京都手数料取扱窓口」で現金でお支払いください(クレジットカードは使用できません)

【受取時に必要なもの】
旅券引換証(納品時にお渡しする書類です)
手数料東京都のホームページのリンクです

弊所のサービス

書類到着日から2営業日以内で申請
【即日申請サービス(別途追加報酬)も承っております】

②申請時、受領時に報告(メール・FAX)
交付予定日や郵送の追跡番号を報告いたします。
現状を心配する必要がなくなります。

③レターパックプラスにて旅券引換証及び身分証明書を納品
・クロネコヤマトご希望の場合はお知らせください。
・指定場所にて直接書類の授受の場合持参いたします。

④お支払いは納品時に同封する請求書にて後払い

 

◎他道府県の行政書士の先生方からのご依頼も受け付けております。

◎行政書士直通の携帯電話ですので、いつでもお気軽にお電話ください。
土日祝日、夕方から夜間もOKです。
(会議や面談中などの場合、すぐに折り返しお電話差し上げます)

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謹賀新年

世田谷区砧の車庫証明、相続、遺言の得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。

 

新年あけましておめでとうございます

本年もお引き立てのほど、よろしくお願い申し上げます

 

弊所本日より仕事始めでございます。

遺言書作成・相続手続き・任意後見契約・死後事務委任等のご相談

車庫証明・旅券申請代理(パスポート申請)・許認可のご相談

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年末年始の営業について

世田谷区砧の車庫証明、相続、遺言の得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。

本年も残りわずかとなってまいりました。

当事務所の年末年始の営業についてご案内いたします。

・事務所の手続き業務は、12/29~1/3までお休みをさせて頂きます。

・お電話でのお問い合わせやご相談につきましては、上記期間内も受付させていただきます。

車庫証明のご依頼や、相続・遺言・成年後見等のご相談は、携帯電話へどうぞ。

携帯電話番号【090-2793-1947】

年始の仕事始めは1/4からとなりますので、よろしくお願い申し上げます。

【改正民法債権編】賃貸借に関する改正の概要

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賃貸借に関する改正の概要

主として不動産賃貸借に関する確立した判例法理や考え方を明文化

 

◆賃貸借とは
賃貸借とは、物の使用・収益を目的として、これに経済的な対価を支払う契約です。
民法上、物は不動産と動産に分かれるので(法86条)、賃貸借には、不動産賃貸借と動産賃貸借の2つがあることになります。たとえば、マンションやアパートを借りたり、レンタカーや映画・音楽のDVD・CDを借りることをイメージして下さい。

賃貸借に関する法改正の多くは、不動産賃貸借に関する確立した判例法理や考え方を明文化したものとなります。
不動産賃貸借の大半は、建物所有を目的とする借地や借家ですが、その対抗力、存続期間、更新等については、賃借人の保護を目的として定められた民法の特別法である借地借家法が適用されます。また、農地の場合、農地法が適用されます。

賃貸借の成立、賃貸人たる地位の移転、賃貸借の終了、あるいは太陽光発電・風力発電といった再生可能エネルギーの用地を目的とする不動産賃貸借については民法による規律が適用されますが、その多くは任意規定だと考えられているので、特約により変更できます。
そのため、今回の改正により、賃貸借の契約実務が大きく変わることはないものと考えられます。

もっとも、新法の中には新たなルールを定めるものもありますし、特約がない場合の原則を知ることは重要です。また、たとえば、借家の場合に多く行われている親族の連帯保証は個人根保証に関する新法の影響を大きく受けるなど、賃貸借以外の改正が契約実務に与える影響も無視できません。

 

◆新旧規定の適用関係
賃貸借のような継続的契約は、新法の施行前に締結されているケースも多いことから、新法が適用される賃貸借は何なのか整理することが重要になります。

賃貸借については、賃貸借の存続期間(新法604条2項)と不動産の賃借人による妨害の停止の請求等(新法605条の4)の規定以外、新法の施行日前に締結された賃貸借には適用されません。新法の施行日以降に更新がされた場合も、一部の例外を除いて、当該更新後の賃貸借に新法は適用されないことになります。

 

◆連帯保証人
マンションやアパートなどを借りる場合、通常は連帯保証人による連帯保証が必要とされています。
近年は、保証会社による連帯保証がみられるようになったものの、未だに多くの場合は、賃借人の親族等の個人が連帯保証人になっています。

新法では、個人根保証契約について契約書で極度額を定めなければならない等の新たな規律が設けられていますが、建物賃貸借の連帯保証も個人根保証に該当するので、実務への影響は少なくありません。