【成年後見制度について】持ち家を担保にお金を借りて生活できないか「リバースモーゲージって何」

世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言が得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。

今回は後見制度に関して、「持ち家を担保にお金を借りて生活できないか。リバースモーゲージって何」について考えてみましょう。

【Q】持ち家を担保に老後の生活資金を借り入れ、亡くなるまで返済をしなくてよいという制度があると聞きました。そんな都合のいい話があるのでしょうか?

【A】公的年金の支給開始年齢の引き上げや支給額の引き下げの一方で、高齢者の医療や介護費用の負担はますます増大しています。そのため、高齢者にとって、老後の生活資金をどうやって工面するかは、大変切実な問題です。

このような状況下において、高齢者に対し、土地や建物等の不動産を担保に、生活費に充てるお金を次々と貸し付けていくという「リバースモーゲージ(逆抵当融資)」と呼ばれるシステムが生まれました。

持ち家を売却すれば、お金を作ることはできますが、もはやそこで暮らすことはできなくなってしまいます。しかし、この制度を利用すれば、家は担保に入れるだけですから、お金を借り入れた後も、所有者は、そこに住み続けることができます。そして、原則として、亡くなるまで借り入れたお金を返済する必要もないため、負債は増えていく一方ですが、利用者の死亡時に、担保とされた不動産を処分することにより、借り入れた金員全額(元金及び利息)を一括返済することが予定されています。借入金を返済してもなお売却代金が残った場合には、その残代金は相続人に交付されます。また、利用者の相続人は、利用者の借入金全額を一括返済すれば、その不動産を処分せずに相続することも可能です。

このように、これは、預貯金や年金などの収入がない高齢者であっても、持ち家を担保としてお金を借入ることにより生活資金を工面しつつ、持ち家をそのまま自宅として使用し続けることも可能にした便利な制度ということができます。

地方自治体やその外郭団体(福祉公社等)の他、信託銀行等の民間金融機関でも実施していますが、期間の経過に伴い、貸付金額(負債)は増えていく一方であるため、お金を貸す側は、不動産価格の下落や金利の上昇、利用者本人の長寿等により、貸付金の総額が、担保不動産の評価額を超えてしまうといった担保割れの危険を負担しなければなりません。それゆえ、広く普及するまでには至っていません。

その中で注目すべきは、厚生労働省が創設し、都道府県の補助を受けながら、都道府県の社会福祉協議会が実施している「不動産担保型生活資金(長期生活支援資金)」貸付制度です。これは、老後も、住み慣れた我が家に住み続けることができるよう、高齢者が所有している自宅土地建物(現に居住している家とその敷地)を担保として、都道府県の社会福祉協議会が、高齢者に生活費を貸し付けるというものです。ただし、所得の多い世帯の高齢者や、子どもと同居している高齢者等は、利用することができません。また、賃借権などの利用権や抵当権などの担保権がすでに設定されている不動産及びマンションのような区分所有建物については、担保の目的とすることが認められていません。

大切な不動産を担保に長期にわたり金員を借り入れるという制度ですから、貸付限度額、貸付金額、利率、返済期限、返済方法の他、これを利用する場合の注意点についても、十分理解した上で、利用の可否を決断するようにしていただきたいものです。

ご利用に際しては、この制度を実施している社会福祉協議会とよく相談ください。

財産管理、相続でお悩みの方に注目の家族信託導入例2

世田谷区砧で車庫証明、相続、遺言が得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。

家族信託の導入例を参考に、家族信託の特徴を考えましょう。

【事例2】将来的に不動産を平等相続させたいが共有は回避したいケース

X(75)は、東京23区内に大型のアパート1棟(収益物件)を所有。

将来の相続時には、子供3人(長男A・次男B・三男C)に平等に相続させたいと考えているが、子供のうちだれか一人に当該不動産を単独相続させるには、それに見合うだけの他の代償資産がない。

また、Xはしばらくの間、アパートの売却処分や不動産の分割(土地の分筆や建物の区分所有権化)をすることについても望んでいない。

なお、当該アパートの管理は、長男Aの家族に任せたいが、あと10年もすれば、老朽化に伴う建替え等の問題が出てくるので、将来の管理・処分方針につきABCの家族間で揉めないようにしたい。

 

【解決策】Xは、現時点で長男Aとの間で、当該アパート(土地・建物)を信託財産とする信託契約を締結。その内容は、受託者を長男A、受益者をX自身とし、Xの死後、第二受益者を長男A・次男B・三男Cの3人にする(受益権は各3分の1)。Xは、将来的には長男Aの独自の判断で当該アパートを建替え又は換価処分できるように信託契約を規定しておく。

 

【ポイント解説】Xが考える相続のポイントは次のとおり。

1.兄弟3人に平等に相続させたい。

2.しばらくの間は、アパートの所有を継続してほしい。

3.子供のうちだれか一人に単独相続させるには、それに見合うだけの他の代償資産がない。

4.アパートの管理は、長男A家族に任せるが、次男Bと三男Cの家族にも賃料収入の利益をきちんと配当してあげたい。

5.将来的にアパートが老朽化したら、兄弟間で揉めることなく建替え又は売却してその代金を3等分してほしい。

信託契約の発効により、Xの生前は、認知症対策として、あるいは準備期間として、長男Aに財産管理を任せ、その働き具合を見て長男Aに受託者として財産管理の将来を託せるか見極める。

Xが亡くなった後は、所有権で共有にさせるのではなく、第2受益者として子供3人に受益権を準共有させることで、資産承継においては所有権の共有と同様の効果(平等相続)を実現できる。子供ABCのうち、次男Bと三男Cは、賃料収入の配当を得ることができるが、長男Aの管理方針や修繕・建替え・売却処分等の判断については家を出すことができない。

長男Aは、適切なアパートの管理によって収益を得て、次男B及び三男Cに対し利益配当をきちんと行いさえすれば、アパートの管理・処分方針をめぐる無用な揉め事に巻き込まれたり、不動産が塩漬けで動かせなくなることを防げる。

 

見てきたように、相続の際、分割に困る資産を受益権化することで、問題を解決できることもあります。お困りの方はまずは60分無料相談を利用して、ご自身がどのような方策を選べるのか、整理されてはいかがでしょうか。

 

遺留分を侵害する遺言は作成できるのか

世田谷区砧の車庫証明、相続、遺言が得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。

今回はお寄せいただいたご相談を参考に、遺言の作成についてみてみましょう。

【問1】私は50年程前に離婚をしており、その時2人子どもがいました。その後再婚をして2人の子供に恵まれました。私の財産について遺言を作成しようと配偶者と話しています。配偶者からは、離婚前に授かった子ども2人とは50年近く連絡を取っていないのだから、相続させる必要はないのではと言われ、遺留分というものはもう無効になっているはずと言われました。実際にはどうなのでしょう。

【アドバイス】50年間連絡を取っていないお子様がいらっしゃるということですが、その方々も相続人となります。遺留分という権利も無効にはなりません。

【問2】私は今の配偶者と、今の配偶者との間に授かった子どもに財産を相続させて、50年間連絡しなかった子どもには、相続させないでもいいのではないかと考えてます。そのような遺言を作成することはできるのでしょうか。

【アドバイス】遺言は遺言者の意思で作成する物なので、特定の相続人に財産を相続させないとする遺言も作成は可能です。

【問3】では50年間連絡しなかった子どもに相続させないという内容の遺言を作成しても何ら問題となることはないのですね。

【アドバイス】遺言は作成できますが、相続人であるにもかかわらず相続財産がもらえない一定の方には、遺留分制度というもので、財産を相続した相続人等にたいして一定の割合の財産を請求できることになっております。これを遺留分減殺請求権と言います。ご質問の内容で考えますと、50年間連絡しなかった子ども2人にはこの遺留分が認められます。よって現在の配偶者様や財産を相続した今の配偶者との間の子ども2人に対して、一定の額を支払えという請求権を行使することが出来ます。これは、非常に複雑な手続きを要することとなり、望ましいものではありません。せっかく遺言を作成するのであれば、この遺留分というものにも配慮した内容で作成されることをお勧めいたします。

遺言を作成するにあたり、どのような配分が望ましいのか、まずは初回無料60分相談で、お悩みを整理されることをお勧めいたします。行政書士は公正証書遺言の作成サポートも、自筆証書遺言の原案作成や推敲なども承っております。ぜひご活用ください。

年末年始の営業のご案内

世田谷区砧の車庫証明、相続、遺言の得意な行政書士セキュリティコンサルタントの長谷川憲司です。

本年も残りわずかとなってまいりました。

当事務所の年末年始の営業についてご案内いたします。

・事務所の手続き業務は、12/29~1/3までお休みをさせて頂きます。

・お電話でのお問い合わせやご相談につきましては、上記期間内も受付させていただきます。携帯電話090-2793-1947へお申し付け下さい。

年始の仕事始めは1/4からとなりますので、よろしくお願い申し上げます。

来年もまた、世田谷区を中心とした車庫証明の申請や、相続、遺言のご相談、お手続きをメインに誠心誠意取り組んでまいりたいと存じます。

今年一年ご愛顧賜り誠にありがとうございました。

皆様どうぞよいお年をお迎え下さいませ。